¿Contratarías a un agente de otro país para comprar una casa en tu propia región? Seguramente no.
Sin embargo, en las compraventas en España ocurre algo parecido. Los compradores extranjeros contratan a menudo a un abogado, gestor o asesor de otra comunidad autónoma, dando por hecho que el asesoramiento jurídico es más o menos igual en toda España.
Es un malentendido muy extendido.
España no es un todo uniforme. Existe legislación nacional, claro, pero en el derecho inmobiliario la práctica depende mucho de la normativa autonómica y local. Quien compra en la Costa Tropical hace bien en trabajar con profesionales que conozcan la zona. No solo España, no solo Andalucía, sino a ser posible también la provincia de Granada y el municipio concreto donde está la vivienda.
España es un país, pero no un solo mercado inmobiliario
Para muchos compradores extranjeros, España parece un único mercado inmobiliario con un único sistema jurídico. La realidad es otra.
Piensa más en Estados Unidos que en muchos países del norte de Europa: un solo país, pero distintas prácticas jurídicas.
Además de la legislación nacional, las comunidades autónomas tienen amplias competencias en urbanismo, impuestos, vivienda y licencias. Se nota ya en algo tan básico como el impuesto de transmisiones.
En Andalucía, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas usadas es actualmente del 7%, mientras que en Madrid es del 6%. En la Comunidad Valenciana puede llegar al 10%.
Pero las diferencias más importantes son más profundas. Qué documentos son jurídicamente relevantes, qué licencias se exigen y cómo se aplica cierta normativa en la práctica varía no solo entre comunidades autónomas, sino a veces incluso entre municipios.
Un malentendido habitual: la Licencia de Primera Ocupación
Un ejemplo clásico es la Licencia de Primera Ocupación.
Lo ven sobre todo compradores que buscaron primero en otras partes de España y luego se pasan a Andalucía. Han oído tantas veces que esta licencia es imprescindible que casi se convierte en un mantra: sin licencia, hay problema.
Pero en Andalucía no funciona así.
En viviendas existentes antiguas, la Licencia de Primera Ocupación no suele ser un requisito para vender en la práctica. El notario normalmente tampoco la pide y, en viviendas existentes, su ausencia no suele impedir obtener una hipoteca.
Eso no significa, claro, que la licencia nunca sea relevante. En obra nueva o viviendas recién terminadas la situación puede ser distinta. El contexto es clave.
Y justo ahí suelen torcerse las cosas cuando los asesores aplican normas o costumbres de otras regiones a inmuebles en Andalucía.
Las diferencias regionales van más allá de la ley
No solo cambian las normas, también la práctica.
Qué documentos acepta un ayuntamiento, lo rápido que van los trámites y lo estricto que se aplican ciertas normas puede variar mucho. Granada no es Málaga. Almuñécar no es Salobreña. Y Salobreña tampoco es Motril.
Ocurre, por ejemplo, con los procedimientos de obra nueva antigua, las licencias de vivienda turística, las declaraciones AFO, el planeamiento urbanístico y la disciplina urbanística.
Un asesor que no conoce la práctica local puede subestimar los riesgos, pero también exagerarlos sin necesidad. Ambas cosas pueden causar retrasos, costes extra e incertidumbre innecesaria.
Elegir asesor forma parte de gestionar tus riesgos
También influye una diferencia cultural.
En muchos países estamos acostumbrados a que un profesional avise cuando una consulta se sale de su especialidad. En España ocurre bastante menos. Decir “no” como proveedor de servicios no es muy habitual.
Por eso el comprador también tiene una responsabilidad. No vale decir después: “Yo tenía abogado, debería haberlo sabido”.
Elegir asesor es quizá la primera y más importante decisión del proceso de compra. No todos los abogados están especializados en inmuebles y no todos los especialistas conocen la práctica autonómica y local de la Costa Tropical.
Por eso pregunta siempre dónde trabaja, en qué región tiene experiencia y con qué frecuencia lleva operaciones en el municipio donde quieres comprar.
Por qué creemos en el asesoramiento local
En un inmueble de la Costa Tropical no solo importa la vivienda, sino también el entorno, la normativa y la práctica local.
Por eso creemos en un asesoramiento que va más allá de una revisión jurídica estándar. No solo miramos la legislación nacional, sino también la normativa autonómica de Andalucía, los procedimientos en la provincia de Granada y las particularidades del municipio donde compras.
Porque cuanto más local es el conocimiento, menos sorpresas.
