Has encontrado la casa de tus sueños en la Costa Tropical. Hay acuerdo en el precio y el vendedor la retira del mercado. Entonces llega la primera pregunta: “¿Cuánto tengo que pagar ahora?”
A los compradores extranjeros les sorprende a menudo que se pida dinero tan pronto. Es lógico, porque el sistema español funciona de forma distinta a muchos otros países. Además, términos como señal, arras y anticipo se usan a menudo como sinónimos, aunque jurídicamente significan cosas muy distintas.
¿Qué es una señal?
Una señal es una cantidad con la que el comprador demuestra que va en serio y que de verdad tiene intención de comprar. En España es muy habitual, también en encargos a medida y compras grandes, como con un ebanista o al comprar un coche.
La señal no es, por tanto, un pago por poder hacer una oferta. Aunque en la práctica suele pagarse a la vez que la oferta.
Importante: una señal por sí sola no suele generar todavía grandes obligaciones contractuales. Estas surgen en la fase siguiente.
¿Qué son las arras?
Tras aceptarse la oferta, normalmente se firma un contrato de arras, el contrato previo a la compraventa. El comprador suele pagar el 10% del precio, menos la señal entregada antes, si la hubo.
A diferencia de muchos otros países, esta cantidad no suele depositarse ante notario ni en manos de un tercero independiente. El notario español interviene en la transmisión de la propiedad, pero normalmente no custodia depósitos. Por eso el 10% suele ir directamente al vendedor o a su representante.
Existen tres tipos de arras
En Andalucía, casi todas las compraventas utilizan arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Con ellas, ambas partes pueden desistir:
Precisamente porque las consecuencias están claras de antemano, esta fórmula ofrece a ambas partes la mayor seguridad jurídica. Asesores de otras regiones a veces optan por otro tipo, como las arras confirmatorias. Eso suele encajar peor con la práctica en Andalucía y las consecuencias jurídicas pueden ser muy distintas.
Como un aval bancario, pero distinto
Como un aval bancario del 10%, las arras dan seguridad al vendedor. La diferencia está en la forma: en el norte de Europa el depósito suele garantizarlo el banco o custodiarlo el notario. En España la cantidad suele ir directamente al vendedor. Eso exige confianza y, sobre todo, un buen asesoramiento jurídico.
Nunca pagues sin acuerdos claros
Deja siempre por escrito de antemano:
- a quién se paga la cantidad
- en qué condiciones se devuelve
- qué tipo de arras se aplica
- en qué plazo se firma la escritura
- qué ocurre si una de las partes desiste
Porque una señal es más que un gesto. Y las arras son más que un anticipo.
