Je hebt je droomwoning aan de Costa Tropical gevonden. Er is overeenstemming over de prijs en de verkoper haalt de woning van de markt. Dan komt vaak de eerste vraag: “Hoeveel moet ik nu betalen?”
Internationale kopers schrikken regelmatig wanneer er al vroeg in het aankoopproces om geld wordt gevraagd. Begrijpelijk, want het Spaanse systeem werkt anders dan in veel andere landen. Termen als señal, arras en aanbetaling worden bovendien vaak door elkaar gebruikt, terwijl ze juridisch iets heel anders betekenen.
Wat is een señal?
Letterlijk betekent señal “signaal”. Het is een bedrag waarmee je als koper laat zien dat je serieus bent en daadwerkelijk de intentie hebt om tot aankoop over te gaan. In Spanje is dat heel gebruikelijk, ook bij maatwerk en grote aankopen, zoals bij een meubelmaker of de aankoop van een auto.
De señal is dus geen betaling voor het mogen doen van een bod. Wel wordt hij in de praktijk vaak tegelijk met het bod betaald.
Belangrijk om te weten: een señal op zichzelf creëert meestal nog geen uitgebreide contractuele verplichtingen. Die ontstaan pas in de volgende fase.
Wat zijn arras?
Na acceptatie van het bod volgt doorgaans de ondertekening van een contrato de arras: het Spaanse equivalent van een voorlopig koopcontract. Daarbij betaalt de koper meestal 10% van de aankoopprijs, minus een eventueel eerder betaalde señal.
In tegenstelling tot veel andere landen wordt dit bedrag meestal niet bij de notaris of een onafhankelijke derde gestort. De Spaanse notaris begeleidt de eigendomsoverdracht, maar beheert doorgaans geen waarborgsommen. De 10% gaat daarom meestal rechtstreeks naar de verkoper of diens vertegenwoordiger.
Er bestaan drie soorten arras
In Andalusië wordt in vrijwel alle vastgoedtransacties gebruikgemaakt van arras penitenciales, zoals geregeld in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek. Bij deze vorm mogen beide partijen zich terugtrekken:
Juist omdat de gevolgen vooraf duidelijk zijn, biedt deze constructie beide partijen de meeste rechtszekerheid. Adviseurs uit andere regio’s kiezen soms voor een andere vorm, zoals arras confirmatorias. Dat sluit vaak minder goed aan bij de gebruiken in Andalusië, en de juridische gevolgen kunnen flink verschillen.
Vergelijk het met een bankgarantie, maar dan anders
Net als een bankgarantie van 10% geeft de arras de verkoper zekerheid. Het verschil zit in de uitvoering: in Noord-Europa wordt een waarborgsom vaak door de bank gegarandeerd of bij de notaris gestort. In Spanje gaat het bedrag meestal direct naar de verkoper. Dat vraagt vertrouwen, maar vooral goede juridische begeleiding.
Betaal nooit zonder duidelijke afspraken
Leg altijd vooraf schriftelijk vast:
- aan wie het bedrag wordt betaald
- onder welke voorwaarden het wordt terugbetaald
- welk type arras van toepassing is
- binnen welke termijn de overdracht plaatsvindt
- wat er gebeurt als één van de partijen zich terugtrekt
Want een señal is meer dan een signaal. En arras zijn meer dan een aanbetaling.
